疫情下的租赁市场/疫情对租赁的影响和法律调整

疫情给长租公寓市场带来的几个无法逃避的现实

〖A〗 、疫情给长租公寓市场带来的无法逃避的现实如下：人口流动与需求结构变化北京因防疫常态化加速低端产业清退 ，小微企业困境导致就业人口外迁
，预期百万级人口减少，低端长租住房供过于求 ，经营机构倒闭或转行现象普遍。

〖B〗
、道路虽艰险，但前途光明 。长租公寓缺的不是未来
，而是穿越周期的时间与坚持
。

〖C〗、企业经营压力：疫情使部分城市停工停产，如果租客受企业优化或者裁员离开 ，会给原本利润就不大的住房租赁运营商带来压力。租客需求变化 倾向个人房源或功能设备齐全的一居室：由于集中式公寓房间内多没有厨房
，而公区厨房在“足不出户 ”政策下无法使用，租客无法做饭 ，只能靠泡面或速食解决三餐 。

黄卉:疫情对租金影响仍在,“购转租”家庭型租赁需求增加

黄卉指出
，疫情对租金的影响仍在持续，同时“购转租 ”家庭型租赁需求显著增加。具体分析如下：疫情对租金的影响租金水平仍未完全恢复：2020年受疫情冲击 ，全国租赁市场租金水平一度在底部徘徊
。2021年
，随着市场逐步恢复，全国重点40城的整体租金水平虽有小幅回升 ，但仍未达到疫情前水平。

业主应对措施主动调降租金：部分业主为减少空置带来的损失
，主动调低挂牌价格 。广州有业主疫情前房租在6000 - 6500元左右，今年已降1000元左右 ，还有业主月亏8万元
。贝壳研究院高级分析师黄卉表示，在成交周期处于高位的情况下
，业主一般会采取调整租金的措施增加出租容易度。

“保障租购同权是租房市场健康发展的重要基础，未来租客权益保护还需要进一步探索 。”黄卉表示 ，疫情之后
，一方面，需要加强租赁立法支持 ，使租客权益能够获得明确的法律保障；另一方面
，需要向租户提供投诉维权渠道，逐步建立多层次的住房租赁纠纷处理机制 ，包括从业机构 、行业协会、政府服务热线和街道
、社区等基层组织化解租赁矛盾纠纷
。

贝壳研究院高级分析师黄卉对《中国消费者报》记者表示
，一般来说，非居住建筑改建为租赁住房普遍面临改建范围模糊、建造标准限制较多 、审核手续复杂
、缺乏流程指引等问题 ，除了加强监管、严禁以租代售以及提供常规的资金支持 、实行民水民电等政策支持外
，此次《通知》还有不少亮点体现。

收付租金周期应当匹配 北京版《通知》要求“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收
、付租金的周期应当匹配
” 。而深圳则为企业经营自留资金争取了更大空间
。

长租公寓加速洗牌,小鹰找房彰显品牌实力

〖A〗、据权威机构统计 ，2020年前5个月已有5家长租公寓品牌暴雷，行业信任危机加剧。消费者信心受挫：拖欠房东租金 、强制降租解约等负面事件频发
，导致租客与房东对长租公寓模式产生质疑，市场进入“优胜劣汰”关键期 。

〖B〗
、“风声鹤唳 ”的长租公寓行业租金持续下跌 ，主要受公共卫生事件冲击、需求下降 、空置率上升及企业资金压力加剧等因素影响
，但行业长期需求增长与政策支持仍为其发展提供基础，未来可通过精细化运营
、产品优化及政策协同探索转型机遇
。

〖C〗、头部企业融资占比超80%（来源：贝壳研究院）总结：长租公寓行业正经历资本驱动下的结构性调整 ，头部企业通过上市和融资巩固优势
，中小品牌因盈利困难和资金链断裂加速退出。未来，行业将回归理性 ，以运营效率和服务质量为核心
，在政策支持与市场需求升级中实现可持续发展 。

〖D〗 、加速行业洗牌：该政策的出台将使长租公寓企业面临更大的挑战。由于租赁市场租金上涨动力略弱，简单的二房东模式没有利润差距 ，市场上大部分长租公寓都处于亏损状态
。因此
，这一严厉措施将加速长租公寓行业的洗牌，促使企业更加注重自身经营能力和服务质量的提升。

〖E〗、高收低租：小鹰找房以高于市场价的租金从房东手中收房 ，却以低于市场价的租金出租给租客，这种价格倒挂模式使得企业长期面临现金流压力 。例如
，有房东反映其月租金为7600元的房子，小鹰找房租给租客的价格仅为5500元/月 ，这种操作模式无疑加剧了企业的资金困境
。

〖F〗
、此外
，城城找房在7月的百城扩张动作更是引人注意。在行业加速洗牌的局势下，这个一路“自力更生
”、从未融过资的长租企业有足够的胆量 ，在舆论风口下加速布局
，扩大体量，瓜分市场 。城城找房深知 ，只要有市场 、有交易
，企业就必然会寻得解决问题症结的源头
。

11月全国租赁市场大降温,深圳租金回报率仍持续下滑

〖A〗
、月全国租赁市场整体降温，深圳租金回报率持续下滑 ，预计12月市场维持低温
，2021年春节后或有望恢复至疫情前水平。11月全国大中城市租金持续下滑2020年11月，全国50个大中城市租金挂牌均价为371元/㎡/月 ，环比下降0.7%，同比下降79%
，租金水平降至2019年以来最低 。

〖B〗、月全国大中城市租金水平确实降至2019年以来最低，但个人感受可能因城市 、区域及租赁需求差异而有所不同
。

〖C〗
、当前房地产投资风险较高 ，租赁市场低迷、商铺遇冷 、学区房降温
，相比之下非标城投类投资在收益稳定性和风险可控性上更具优势，因此“这玩意儿”（房地产）在当前环境下确实不宜轻易触碰。

〖D〗
、北上广深四大一线城市回报率均低于2% ，其中深圳因房价上涨但租金未同步提升
，回报率仅4% 。厦门以1%的回报率垫底，出租房屋需91年回本 ，成为全国投资回报周期最长的城市
。租金回报率低迷的核心原因 房价与租金背离 国内房产价值评估优先考量地段、学位等因素
，租金水平长期被低估。

〖E〗 、手握多套房者宁愿空置不出租，主要源于收益与风险的权衡
、房屋属性与成本考量 ，以及市场环境变化等多方面因素 。收益与风险的核心权衡 租金收益偏低
，投入产出比失衡部分城市房租回报率不足2%，远低于房贷利率或资金理财收益 ，出租收益难以覆盖房屋持有成本（如物业费、取暖费），甚至出现“倒贴 ”情况。

全国租赁季报丨多数城市租赁旺季“缺席”,租金环比稳中有跌

〖A〗 、今年一季度全国百城租赁市场活跃度升温
，但多数城市传统租赁旺季“缺席 ”，租金环比稳中有跌
。预计二季度一线及热门二线城市租赁市场将显著升温。整体市场情况活跃度提升但旺季缺席：一季度全国百城租赁成交量环比增加3% ，70个城市租赁市场活跃度提升 。

〖B〗、各线城市与重点城市表现1 等级分化显著一线城市：3月平均租金881元/㎡/月
，环比下跌0.56%，同比下跌0.07% ，北京
、上海核心区域跌幅明显
。二线城市：平均租金30.38元/㎡/月
，环比下跌0.27%，同比下跌66% ，连续6个月环比下跌。

〖C〗、025年上半年房租市场表现住宅租金：35个城市住宅租金环比变化为-2%至6%
，同比变化为-10%至3%，与历史最高点相比下降1%至24% 。北京租金最高（112元/月·平方米） ，银川最低（15元/月·平方米）
，两者相差6倍
。

〖D〗 、租赁需求与情绪2024年第一季度上海办公租赁需求疲弱，市场租赁情绪较低。虽然小面积房源带看量上升 ，整体问询量稍有增加，但由于当前经济市场处于待复苏阶段
，较多租户选择观望，采取谨慎的租赁决策 ，实质性成交案例较少 。